A.C. conseils

	LOIS DE DEFISCALISATION a. Loi Robien L'amortissement Robien remplace le Besson (Gestion de Fortune, Christian Micheaud, 3 avril 2003) Suppression des plafonds de ressources et hausse des plafonds de loyers : l'investissement locatif dans le neuf devient moins contraignant. Le dispositif "Besson neuf" a pris fin le 2 avril 2003. Pour les acquisitions signées chez le notaire à compter du 3 avril, l'investisseur d'un logement neuf destiné à la location bénéficie du nouveau dispositif Robien (amendemant dans le loi DDUHC en cours, et décret à paraître). Il y gagne en simplicité et en efficacité. Tout d'abord, les plafonds de ressources du locataire sont supprimés. Il deviendra ainsi plus facile de trouver un locataire disposant de revenus nécessaires pour payer le loyer, aussi bien dans les secteurs chers que pour les logements de grande surface (trois pièces et plus, maisons). Seconde mesure importante, les plafonds de loyers sont revalorisés et le système de zonage redéfini. Dans la zone A (grande agglomération parisienne des anciennes zones I et I bis + Côte d'Azur + Genevois français), le loyer passe à 18 euros par mètre carré (contre 12,90 ou 11,40 euros, selon les secteurs d'Ile-de-France, soit une hausse de 39 ou 57 %). En zone B (agglomération de plus de 50 000 habitants + communes chères situées aux franges de l'agglomération parisienne et dans les zones frontalières ou littorales), le nouveau plafond est porté à 12,50 euros (au lieu de 8,80 euros, soit une hausse de 42 %). Le reste du territoire est en zone C, à 9 euros par mètre carré (contre 8,30 euros précédemment, soit + 8 %). Les autres règles ne changent pas. C'est le cas, notamment, de la durée de location (neuf ans minimum), des taux d'amortissement (8 % pendant cinq ans puis 2,5 % au-delà, dans la limite de quinze ans), de la déduction forfaitaire (6 %) et du montant maximum du déficit imputable sur le revenu global (10 700 euros). Financièrement, l'investisseur sera--t-il gagnant ? Sans doute pas. Il pourra seulement acheter dans des secteurs plus chers, tout en conservant une rentabilité correcte de son investissement. Par exemple, avec un loyer parisien de 18 euros, il est possible d'obtenir une rentabilité brute supérieure à 5 % en achetant à 4 000 euros le mètre carré. La balle est désormais dans le camp des promoteurs et, plus encore, des pouvoirs publics, dont on attend la remise sur le marché de terrain à bâtir à des prix raisonnables. Le marché de la location ne pourra que s'en trouver mieux. b. Imputation des déficits fonciers Investissement à réaliser Rénovation d'un bien locatif non meublé. Avantage fiscal principal Imputation des déficits fonciers sur le revenu global à concurrence de 10 672 € pendant 5 ans (hors intérêts d'emprunt). Obligations à respecter Obligation de louer le bien pendant 3 ans après l'année d'imputation sur le revenu global. Contribuables concernés Propriétaires bailleurs souhaitant rénover leur bien. Ce qui a changé en 2003 Aucun changement n'est à signaler en 2003, hormis le fait que ce dispositif connaît actuellement un réel engouement de la part des investisseurs et des concepteurs de produtis immobiliers défiscalisants. c. Micro-foncier Investissement à réaliser Investissement locatif non meublé. Avantage fiscal principal Déduction forfaitaire de 40 % sur les revenus fonciers. Obligations à respecter Recettes locatives inférieures à 9 147 € par an. Contribuables concernés Propriétaires bailleurs disposant de revenus fonciers. Ce qui a changé en 2003 La loi de finances pour 2003 baisse à trois ans contre cinq auparavant la période durant laquelle l'option pour le réel simplifié peut s'exercer sans possibilité de révocation. L'option se reconduit ensuite tacitement par période de trois ans sauf en cas de renonciation expresse à l'issue de la période triennale. d. Bail à réhabilitation Investissement à réaliser Rénovation d'un logement locatif nu, ancien, à des personnes défavorisées. Avantage fiscal principal Non imposition des travaux d'amélioration et gros travaux en fin de bail. Obligations à respecter Entreprendre des travaux de rénovation et signer un bail de 12 ans à un organisme social. Contribuables concernés Propriétaires de biens vétustes. e. Loi Malraux Investissement à réaliser Restauration immobilière de biens situés en ZPPAUP ou secteurs sauvegardés. Avantage fiscal principal Déduction des travaux de restauration sur le revenu global. Obligations à respecter Engagement de location pour 6 ans. Contribuables concernés Investisseurs imposés dans les tranches d'imposition supérieures. Ce qui a changé en 2003 Aucun changement en 2003. La loi Malraux qui vient de fêter ses quarante années d'exitence est devenue "un long fleuve tranquille". Maintes fois remaniée ces dernières années, il semble désormais qu'elle a su prendre sa vitesse de croisière pour le plus grand bien des investisseurs. f. Monuments historiques Investissement à réaliser Restauration immobilière d'immeubles classés monuments historiques. Avantage fiscal principal Imputation sur le revenu global des déficits fonciers. Exonération des droits de succession. Obligations à respecter Immeuble classé ou inscrit à l'ISMH. Contribuables concernés Investisseurs imposés dans les tranches d'imposition maximales. Ce qui a changé en 2003 L'agrément fiscal requis dans le cadre des immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique n'est plus nécessaire dans la mesure où les propriétaires ont reçu le label de la Fondation du Patrimoine. g. Location meublée non professionnelle (LMNP) Investissement à réaliser Investissement locatif meublé. Avantage fiscal principal Charges liées à l'activité de LMNP imputables sur les revenus de nature BIC. Obligations à respecter Déclaration des recettes locatives. Contribuables concernés Tout type de contribuable. Ce qui a changé en 2003 Aucune modification en 2003. On rappelle toutefois que depuis 1999, le statut du loueur en meublé non professionnel est concurrencé par le dispositif des micro-BIC. h. Location meublée professionnelle Investissement à réaliser Investissement locatif meublé. Avantage fiscal principal Charges liées à l'activité de LMP imputables sur le revenu global. Obligations à respecter Inscription au RCS et disposer de plus de 22 867 € de recettes annuelles locatives ou égales à au moins 50 % de ses revenus. Contribuables concernés Contribuables situés dans les tranches supérieures d'imposition. Ce qui a changé en 2003 La loi de finances rectificative pour 2002 supprime l'obligation pour les exploitants de résidences avec services de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés. Cette suppression n'est toutefois applicable que dans le cadre restreint du remboursement de TVA. Autrement dit, pour bénéficier des avantages fiscaux liés au LMP, l'immatriculation au RCS reste toujours en vigueur. i. Résidences avec services (hors ZRR et zone rurale) Investissement à réaliser Investissement locatif meublé en résidence avec services. Avantage fiscal principal Possibilité d'obtenir le remboursement de TVA ayant grevé l'acquisition. Obligations à respecter Louer par bail commercial de 9 ans au moins à un exploitant unique. Contribuables concernés Tout type de contribuable et surtout LMP ou LMNP. Ce qui a changé en 2003 Depuis le 1er janvier 2003, les résidences avec services sont assujetties à la TVA, si elles comportent en plus de l'hébergement au moins trois prestations accessoires sur les quatre prévues par la loi. j. Résidences avec services en ZRR et/ou communes rurales Investissement à réaliser Investissement locatif meublé en résidence avec services et/ou situé en commune rurale. Avantage fiscal principal Réduction de 15 % sur le montant de l'investissement étalée sur 4 ans, plafonnée à 457 347 €. Obligations à respecter Louer par bail commercial de 9 ans au moins à un exploitant unique. Résidence située en ZRR ou zone rurale. Contribuables concernés Tout type de contribuable et surtout LMP ou LMNP. Ce qui a changé en 2003 La loi de finances pour 2002 a prorogé ce dispositif pour une période de quatre ans soit jusqu'au 31 décembre 2006. On rappelle que celui-ci devait logiquement s'éteindre le 31 décembre dernier. k. Micro-BIC Investissement à réaliser Investissement locatif meublé. Avantage fiscal principal Abattement forfaitaire de 70 % des revenus BIC. Obligations à respecter Revenus locatifs n'excédant pas 76 300 € annuels. Contribuables concernés Contribuables n'ayant pas opté pour le statut du LMNP ou LMP. Ce qui a changé en 2003 Aucune modification en 2003. On rappelle que c'est l'an dernier, en même temps que sa conversion en euros, qu'a été revalorisée la limite du plafond à ne pas dépasser. Celle-ci est désormais fixée à 76 300 euros. l. Loi Paul - Loi Girardin (pour les particuliers) Investissement à réaliser Investissement dans le logement locatif outre-mer. Avantage fiscal principal Secteur libre : 25 % du montant de l'investissement, limitée dans certains cas à 50 % du montant de l'impôt dû. Secteur conventionné : 40 % du montant de l'investissement étalé sur 5 ans. Obligations à respecter Engagement de location de 6 ans. Contribuables concernés Contribuables imposés dans les tranches médianes. Ce qui a changé en 2003 La loi Paul n'a plus que quelques jours à vivre ! Une nouvelle loi, la loi Girardin, est actuellement en cours de discussion au Parlement. Cette nouvelle loi reprend plusieurs dispositions de la loi Paul et y apporte de nombreuses modifications et surtout la durée dans le temps. m. Loi Paul (pour les sociétés soumises à l'IR) Investissement à réaliser Investissement outre-mer dans l'un des secteurs éligibles. Avantage fiscal principal Réduction d'impôt de 50 à 60 % du montant de l'investissement, limités dans certains cas à 50 % du montant de l'impôt dû. Obligations à respecter Conservation du bien pendant 5 ans. Contribuables concernés Entreprises soumises à l'IR. n. Loi Paul (pour les sociétés soumises à l'IS) Investissement à réaliser Investissement outre mer dans l'un des secteurs éligibles. Avantage fiscal principal Déduction du montant de l'investissement du revenu global. Obligations à respecter Conservation du bien pendant 5 ans. Contribuables concernés Entreprises soumises à l'IS. o. Démembrement immobilier Investissement à réaliser Investissement dans l'immobilier d'habitation ou bureau. Avantage fiscal principal Imputation des charges du nu-propriétaire sur son revenus global sans limitation. Obligations à respecter Le démembrement doit résulter d'une succession ou donation entre parents jusqu'au 4e degré. Contribuables concernés Contribuables ayant entre eux des liens familiaux.