INVESTIR A CREDIT

Le crédit permet dans la plupart des cas d'optimiser les avantages fiscaux d'une mesure de défiscalisation, immobilière en particulier. Autant donc investir à crédit, d'autant plus que les taux sont attractifs.

Les lois de défiscalisation permettent la déduction d'intérêts d'emprunt. Dans le domaine de la défiscalisation, l'investisseur a donc tout intérêt à emprunter 100 % de son acquisition afin d'optimiser les déductions possibles et de ne pas monopoliser son épargne existante pour une telle opération.

De plus, le fait d'emprunter pour le financement d'une opération d'investissement immobilier permet de se constituer une prévoyance non négligeable. En effet, en cas de décès avant la fin du remboursement, l'assurance décès-invalidité-incapacité liée au prêt rembourse le capital restant dû à la banque. Les ayants-droits héritent donc d'un bien complètement remboursé et de l'épargne initialement constituée (puisque l'investisseur n'a pas puisé dans son épargne pour financer son achat).

Investir à crédit est donc un bon moyen de défiscaliser plus tout en protégeant mieux sa famille.

Dans le cadre d'un investissement en défiscalisation, les intérêts étant déductibles, le taux du crédit n'est pas l'élément déterminant à prendre en compte, ce qui n'est pas vrai en cas d'achat de sa résidence principale ou secondaire !

Il existe quatre grandes familles de financements bancaires :

 a. Le crédit amortissable

Le crédit amortissable à taux variable
Le crédit à taux variable est un financement dont le coût est réévalué de façon régulière, à la hausse ou à la baisse, en fonction de l'évolution de certains indexs servant de références dans le milieu bancaire, comme l'euribor 3 mois. Cette forme d'emprunt peut se révéler dangeureuse, car on n'est jamais sûr de ce qu'il va coûter en définitive. De plus, il faut se méfier de certains établissements bancaires qui affichent parfois des taux bas et parlent de taux fixe alors que le taux est révisable à intervalles réguliers : 3 mois par exemple. Dans ce cas, le taux est effectivement fixe... pendant 3 mois ! Un taux véritablement fixe doit l'être pendant toute la durée du financement ! Ce type de financement est donc à déconseiller, sauf peut-être sur des courtes durées et pour des initiés qui s'attendent à une baisse constante des taux.

Le crédit amortissable à taux révisable
Ce type de financement est intéressant dans la mesure où il permet de bénéficier de taux attractifs sans toutefois prendre les mêmes risques qu'avec un taux variable. En effet, ses taux sont plus intéressants que ceux du crédit à taux fixe. De plus, ce taux ne peut varier que dans une certaine proportion. Son évolution est bordée, généralement par la durée et par le montant de la mensualité.

A titre d'exemple, voici la politique appliquée par l'un de nos partenaires bancaires en cas d'augmentation des taux pour un crédit à taux révisables :

• le taux n'est réévalué que par périodes de 12 mois (pendant une année complète, le taux ne peut donc pas varier) ;
• on commence par augmenter la durée du financement, à mensualités constantes. La durée ne peut être allongée de plus de 2 ans (en effet, la jurisprudence bancaire fait que le financement peut-être garanti pour la durée initiale plus 2 ans maximum) ;
• si l'allongement de la durée ne suffit pas, on augmente la mensualité de remboursement, dans la limite de 5 % d'augmentation ;
• l'emprunteur peut repasser en taux fixe dès qu'il le souhaite.

Voici donc un type de financement qui peut permettre de bénéficier de taux plus avantageux que les taux fixes, tout en mesurant et en contenant le risque d'augmentation des taux. Il peut être particulièrement intéressant sur des périodes inférieures à 15 ans et en anticipation d'une baisse des taux.

Le crédit amortissable à taux fixe
C'est la formule la plus connue : le coût de l'emprunt est certain dès le départ mais généralement moins attractif que sur une formule à taux révisable.

En cas de négociation de prêt, il est important de bien connaître le coût de l'assurance décès-invalidité-incapacité, le montant des frais de dossier d'ouverture, le montant des frais liés aux garanties (hypothèse par exemple). Un taux seul, s'il ne correspond pas à un T.E.G. (taux effectif global) ne veut pas dire grand chose !

 b. Le crédit In Fine

Le crédit In Fine est un financement adossé à un produit d'épargne de type assurance vie. Il est possible pour deux types d'investisseurs : ceux qui ont un capital (représentant minimum 20 % du montant de leur investissement) et ceux qui n'ont pas forcément le capital de disponible mais ont une grosse capacité d'épargne mensuelle.

Le principe de ce type de financement est de rembourser seulement les intérêts du prêt sur une durée donnée, et de ne rembourser le capital qu'en une fois, à la fin du prêt ; d'où l'intérêt d'adosser le prêt à un produit d'épargne : pendant toute la durée du financement, son épargne travaille et sert à terme à rembourser le capital emprunté.

L'intérêt de ce type de financement dans le cadre d'une défiscalisation est double : pendant toute la durée du financement, la mensualité remboursée est fixe et n'est constituée que d'intérêts. Elle est donc déductible dans sa totalité (dans la limite des plafonds admis) et permet d'optimiser le gain d'impôts. De plus, en cas de décès de l'investisseur en cours de financement, la prévoyance est doublée puisque l'assurance liée au prêt rembourse le capital restant dû sur le bien, et les ayant-droits disposent donc d'un bien et d'un capital net de droits de succession, puisqu'adossé à un support assurance-vie.

Ce type de financement peut également être couplé avec un prêt amortissable, le but étant d'optimiser la fiscalité et le patrimoine de l'investisseur en fonction de sa situation patrimoniale.

Nous travaillons avec des conseillers financiers chacun spécialistes dans son domaine. Nous sommes donc à même d'étudier votre situation personnelle et de vous proposer, par le biais d'établissements bancaires spécialistes du financement d'investissements défiscalisants, l'offe de financement la plus adaptée qui vous permettra d'optimiser votre défiscalisation et votre patrimoine.